Πέρα από το κέντρο της Αθήνας πλέον, με σταδιακή διεύρυνση από το Μέτς και τα Πετράλωνα έως του Γκύζη και το Παγκράτι. Τα Άνω Πατήσια βρίσκονται στην κορυφή της «χρυσής» πεντάδας των γειτονιών που πέτυχαν τη μεγαλύτερη αύξηση εσόδων από βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, το 2018.
Τα Άνω Πατήσια πέτυχαν αύξηση της τάξης του 25% σε σχέση με το 2017.
Παρόλα αυτά όπως επισημαίνουν ειδικοί τα στατιστικά στοιχεία δείχνουν ότι το εισόδημα που αποφέρει ένα ακίνητο μέσω AriBnB δεν απέχει πολύ από την κλασική μίσθωση επιβεβαιώνοντας όσους υποστηρίζουν ότι η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν είναι για όλους και πως απαιτείται σημαντικός χρόνος και κόπος, για να αποδώσει ένα ακίνητο.
Άνω Πατήσια, Λυκαβηττός, Γουδή, Κολωνός και Γκάζι είναι πλέον οι γειτονιές που προσφέρουν τις μεγαλύτερες προοπτικές αξιοποίησης ακινήτων μέσω Airbnb και συναφών πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Πρόκειται για τις πέντε συνοικίες της Αθήνας, οι οποίες, κατά την διάρκεια του 2018, κατέγραψαν την υψηλότερη αύξηση του μέσου ημερήσιου εισοδήματος, δηλαδή των εσόδων που μπορούν να προσδοκούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων.
Ο αριθμός αυτός είναι όσο πιο κοντά στην πραγματικότητα γίνεται, καθώς σε αυτό υπολογίζεται και ο παράγοντας της πληρότητας, δηλαδή το πόσες ημέρες είναι τελικά μισθωμένο. Σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας AirDNA, η οποία ειδικεύεται στην ανάλυση των στοιχείων από το σύνολο των αγγελιών του Airbnb και της HomeAway, η περιοχή των Άνω Πατησίων κατέγραψε αύξηση των ημερήσιων εσόδων κατά 25% σε 18,5 ευρώ ημερησίως, από 14,8 ευρώ το 2017.
Συνολικά, δηλαδή, τα ακίνητα της περιοχής που διατίθενται μέσω Airbnb, μπορούν να αποφέρουν πλέον ένα μέσο μηνιαίο εισόδημα της τάξεως των 550-570 ευρώ, από 445 ευρώ το 2017.
Πρόκειται για μεγέθη που δεν απέχουν πολύ από τα αντίστοιχα μιας συμβατικής μίσθωσης (παρά την αύξηση), κάτι που έρχεται να επιβεβαιώσει όσους εκτιμούν ότι η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν είναι για όλους και πως απαιτείται σημαντικός χρόνος και κόπος, για να αποδώσει ένα ακίνητο.
Υπενθυμίζεται ότι πλέον τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις φορολογούνται με τους ίδιους συντελεστές που ισχύουν και στις συμβατικές μισθώσεις, δηλαδή με 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ ετήσιων εσόδων, ενώ ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να καλύψει ο ίδιος, δαπάνες όπως κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
Έτσι, απαιτείται προσεκτικός σχεδιασμός και υπολογισμός από τον ιδιοκτήτη, ώστε να είναι σαφές το όφελος από την αξιοποίηση του ακινήτου του μέσω Airbnb και σε σχέση με μια συμβατική μακροχρόνια μίσθωση.
Από την άλλη πλευρά, αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχές μεγαλύτερης ζήτησης, όπως το Γκάζι, ή ο Λυκαβηττός, το περιθώριο για μεγαλύτερα κέρδη αυξάνεται. Για παράδειγμα, στο Γκάζι, το προσδοκώμενο μέσο ημερήσιο εισόδημα αυξήθηκε πέρσι κατά 6% σε 47 ευρώ, ή στα 1.410 ευρώ μηνιαίως, ποσό που είναι σημαντικά υψηλότερο από εκείνο μιας συμβατικής μίσθωσης, που σπάνια ξεπερνά τα 900 – 1.000 ευρώ, ακόμα και για τα πλέον καλά ακίνητα.
Ένα ακόμα βασικό συμπέρασμα από τα στοιχεία της AirDNA, είναι ότι – και αυτό μόνο τυχαίο δεν είναι, οι περιοχές με τις μεγαλύτερες αυξήσεις είναι ταυτόχρονα και σημεία, όπου κατά κανόνα, εντοπίζεται και σχετικά ήπια αύξηση (ή ακόμα και μείωση) του αριθμού των αγγελιών/καταχωρήσεων ακινήτων.
Εν ολίγοις, σε περιοχές όπου η προσφορά ακινήτων είναι περιορισμένη, υπάρχει περιθώριο για μεγαλύτερη αύξηση των εισοδημάτων. Για παράδειγμα, με εξαίρεση του Γουδή, όπου οι αγγελίες αυξήθηκαν κατά 16%, σε όλες τις άλλες περιοχές, τα προσφερόμενα ακίνητα δεν αυξήθηκαν πάνω από 4%, ενώ στην περίπτωση του Λυκαβηττού, υπήρξε και μείωση κατά 2%.
Η έρευνα αφορούσε την πόλη της Αθήνας και παρουσιάστηκε από τον κ. Τόμας Κέιτον, Chief Revenue Officer της AirDNA, την προηγούμενη εβδομάδα, στο πλαίσιο του συνεδρίου B2B Guest για την οικονομία διαμοιρασμού και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Συμβουλές για επιτυχία
Απευθυνόμενος στους διαχειριστές ακινήτων μέσω των σχετικών πλατφορμών, ο κ. Caton, τόνισε καταρχάς, ο ανταγωνισμός σήμερα είναι σαφώς μεγαλύτερος σε σχέση με πριν από 2-3 χρόνια, κάτι που σημαίνει ότι τόσο το ακίνητο, όσο και η εξυπηρέτηση, θα πρέπει να είναι όσο πιο ποιοτικά γίνεται.
«Το πρώτο και σημαντικότερο είναι οι φωτογραφίες του ακινήτου. Σημαντικός παράγοντες είναι επίσης και η περιγραφή που θα βάλετε. Αποφύγετε πράγματα του τύπου «απαγορεύονται οι συνάξεις, το κάπνισμα κτλ.» είπε χαρακτηριστικά.
Επίσης, καθοριστικό στοιχείο είναι το να εξασφαλιστούν θετικές κριτικές στο ξεκίνημα. «Αν δεν μπορείτε να βρείτε κάποιον ενοικιαστή άμεσα, βάλτε έναν φίλο σας να γράψει μια κριτική, για να φανεί ότι το ακίνητο είναι ενεργό και να μπείτε στον «χάρτη».
Ένα ακόμα στοιχείο που υπογράμμισε ο κ. Caton, είναι η ανάγκη των διαχειριστών να είναι ανταγωνιστικοί, προσφέροντας ενδεχομένως και χαμηλότερες τιμές, τουλάχιστον στο αρχικό στάδιο της δραστηριότητάς τους, προκειμένου να προσελκύσουν περισσότερους ενοικιαστές.
Σε κάθε περίπτωση, αυτό που γίνεται πλέον κατανοητό, είναι ότι το «εύκολο κέρδος» στο οποίο ίσως αποβλέπουν ορισμένοι όψιμοι ιδιοκτήτες ακινήτων έχει πλέον παρέλθει ανεπιστρεπτί.
Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Caton, «αυτό που δούλεψε το 2017 και απέφερε σημαντικό κέρδος, ίσως έπαψε να δουλεύει το 2018 και απαιτείται ακόμα μεγαλύτερη προσπάθεια πλέον για να επιτύχετε καλή απόδοση του ακινήτου σας».
Η ραγδαία αύξηση των σπιτιών που νοικιάζονται στους τουρίστες στη χώρα μας τα τελευταία χρόνια έχει ήδη επιπτώσεις στις τιμές βραχυχρόνιας μίσθωσης και στα έσοδα, που εισπράττουν οι ιδιοκτήτες τους.
Το βασικό αυτό συμπέρασμα αναδείχθηκε από την ανάλυση των καταχωρήσεων στις δυο μεγαλύτερες ηλεκτρονικές πλατφόρμες για τις καταχωρήσεις βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων παγκοσμίως, Airbnb και Homeaway, που πραγματοποίησε η εταιρεία αναλύσεων AirDNA και παρουσιάστηκαν την Πέμπτη 24 Ιανουαρίου 2019 στο συνέδριο για την οικονομία διαμοιρασμού Bnb Guest. Τα στοιχεία παρουσίασε ο Tom Caton, Chief Revenue Officer, AirDNA.
Εν ολίγοις, η αύξηση της προσφοράς σπιτιών προς τουριστική μίσθωση, όπως ήταν αναμενόμενο, έριξε τις τιμές, την πληρότητα και τα έσοδα για τους ιδιοκτήτες.
Υπήρξαν, βεβαίως, και οι εξαιρέσεις: Οι περιοχές της Ελλάδας με τη μεγαλύτερη αύξηση εσόδων ανά διαθέσιμο ενοικιαζόμενο διαμέρισμα ήταν η Λευκάδα (+167%), η Ερμιονίδα (+101%), η Κέρκυρα (+73%), η Γλυφάδα (+45%) και η Τήνος (+42%).
Οι top προορισμοί βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα
Οι top 10 περιοχές στην Ελλάδα, στις τουριστικές μισθώσεις σπιτιών, όπως προκύπτει από την παρουσία τους στις πλατφόρμες Airbnb και Homeaway, είναι: Κρήτη, Αθήνα, Κέρκυρα, Σαντορίνη, Μύκονος, Θεσσαλονίκη, Ρόδος, Πάρος, Κασσάνδρα, Ζάκυνθος, Κεφαλονιά, Λευκάδα.