Ο διαρκής θάνατος της μονοκατοικίας
Ερευνα της «Κ» καταγράφει το κύμα κατεδαφίσεων στους δήμους της Αττικής.
Μια ιστορική εξέλιξη συντελείται αθόρυβα εδώ και μια πενταετία στην πρωτεύουσα. Η μία μετά την άλλη, εκατοντάδες μονοκατοικίες σε όλο το λεκανοπέδιο οδηγούνται σε κατεδάφιση. Μια εξέλιξη αισθητή σε όλους μας, αφού τα εναπομείναντα μικρά σπίτια είναι σημεία αναφοράς στις πιο πυκνοδομημένες περιοχές ή χαρακτηριστικά της φυσιογνωμίας των πιο «προνομιούχων» προαστίων. Συχνά, οι κατεδαφίσεις σηματοδοτούν σε μια γειτονιά το τέλος μιας εποχής.
Eρευνα της «Κ» έρχεται να τεκμηριώσει την εξέλιξη αυτή. Οπως προκύπτει από την καταγραφή και ανάλυση των αδειών κατεδάφισης των τελευταίων ετών, ο αριθμός των μονοκατοικιών που κατεδαφίζονται διπλασιάστηκε μόλις μέσα σε έξι χρόνια, από το 2019 έως το 2024. Η δε προηγούμενη χρονιά κατέχει το «ρεκόρ», αφού οι άδειες κατεδάφισης –σταθερά περί τις 1.000 ετησίως από το 2020– ξεπέρασαν πλέον τις 1.200.
Η «εξάπλωση»
Η εξέλιξη αυτή αφορά όλο το λεκανοπέδιο. Για κάποιες περιοχές, όπως οι δήμοι της Αθήνας και του Πειραιά, σηματοδοτεί την οριστική εξαφάνιση του ίχνους μιας περιόδου, αφού κατεδαφίζονται τα τελευταία από τα κτίρια που έχουν/δεν έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα. Δεν υπάρχει όμως δήμος και γειτονιά όπου να μην υπήρχε μεγάλη άνοδος των κατεδαφίσεων. Τόσο στις πιο ακριβές περιοχές, όπως Κηφισιά, Φιλοθέη, Ψυχικό, Παπάγου και οι δήμοι της Αθηναϊκής Ριβιέρας –πρωτίστως η Βούλα και η Γλυφάδα– όσο και στα μεσοαστικά προάστια, όπως το Περιστέρι, η Καλλιθέα και το Μαρούσι. Σε κάποιες από τις περιοχές αυτές, οι κατεδαφίσεις «εκτινάσσονται» τα τελευταία δύο χρόνια, όπως στο Κερατσίνι, στην Πετρούπολη και στο Μοσχάτο.
Η αντιπαροχή είναι η βασική κινητήρια δύναμη, αλλά και το ευνοϊκό περιβάλλον για την οικοδομή, όπως διαμορφώθηκε από τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).
Τι άλλο μας δείχνει η ανάλυση των στοιχείων; Τα σπίτια που κατεδαφίζονται είναι κυρίως προ του 1955, αλλά σημαντικό ποσοστό είχε χτιστεί στις δεκαετίες '50 και '60. Πρόκειται κυρίως για ισόγεια ή μονώροφα κτίσματα, χωρίς να λείπουν και οι εξαιρέσεις μεγαλύτερων κτιρίων κατοικιών. Σε κάποιες περιπτώσεις, οι μονοκατοικίες «φεύγουν» σε ζεύγη, δύο σπιτάκια σε γειτονικά οικόπεδα, προφανώς για να δημιουργηθεί ένα νέο μεγαλύτερο οικόπεδο για την ανέγερση μεγαλύτερου κτιρίου. Και ενώ στο κέντρο της πόλης και στις παλιές προσφυγογειτονιές τα οικόπεδα που «προκύπτουν» από την κατεδάφιση είναι μικρά, στις παραλιακές περιοχές και στις παλιές «κηπουπόλεις» η κατεδάφιση αφορά σπίτια σε οικόπεδα του ενός στρέμματος ή και μεγαλύτερα, κάτι που προφανώς συνεπάγεται και σοβαρή απώλεια πρασίνου.
Θα ήταν δύσκολο να μιλήσει κανείς για ένα νέο «κύμα» αντιπαροχής. Ωστόσο είναι δεδομένο ότι η αντιπαροχή είναι η κινητήρια δύναμη πίσω από τη μεγάλη άνοδο των κατεδαφίσεων. Και ευρύτερα το ευνοϊκό περιβάλλον για την οικοδομή, όπως διαμορφώθηκε μέσα από τα κίνητρα του νέου οικοδομικού κανονισμού (ΝΟΚ), τη μετατροπή της κατοικίας στη χώρα μας σε «επενδυτικό» προϊόν και τη συνεπακόλουθη τεράστια αύξηση των αξιών. Η τεκμηρίωση της μεγάλης ανόδου των κατεδαφίσεων μονοκατοικιών ανοίγει τη συζήτηση για τα αίτια της ανόδου αυτής, τις συνέπειες –ακόμη και θετικές σε κάποιες περιοχές– και το πώς μεταβάλλονται πολεοδομικά, οικιστικά και κοινωνικά μεγάλες περιοχές της Αθήνας.
Οι κατεδαφίσεις το 2024
Διατρέχοντας σε περισσότερες από 800 σελίδες στη «Διαύγεια» του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, όπου αναρτώνται όλες οι οικοδομικές άδειες, προκύπτει ότι το 2024 εκδόθηκαν (ή ανανεώθηκαν/αναθεωρήθηκαν) 1.217 άδειες κατεδάφισης. Ο αριθμός αυτός αναφέρεται μόνο σε άδειες για ολική κατεδάφιση ενός κτιρίου (όχι μερική/τμηματική κατεδάφιση) το οποίο στεγάζει κατοικία, αποθήκη ή κατάστημα. Οι 1.217 άδειες που ανέλυσε η «Κ» αφορούν την ολική κατεδάφιση 1.266 σπιτιών. Πιο συγκεκριμένα:
• Τα 792 σπίτια είναι ισόγειες κατοικίες, τα 348 είναι διώροφα κτίρια κατοικίας (ισόγειο συν ένας όροφος), τα 66 τριώροφα (ισόγειο συν δύο όροφοι). Αφορούν επίσης 16 ισόγειες αποθήκες, 18 ισόγεια καταστήματα. Στις υπόλοιπες περιπτώσεις, οι άδειες αφορούν άλλου είδους κτίρια σε αυτές τις κατηγορίες ή δεν αναφέρεται καθόλου στην άδεια το είδος του κτιρίου.
• Σε 30 άδειες κατεδάφισης δίνεται και άδεια κοπής για 139 δέντρα εντός του οικοπέδου. Σε τρεις περιπτώσεις, αντιστοιχούν από 13 δέντρα σε μία άδεια κατεδάφισης: στην οδό Κοτζιά στην Ηλιούπολη, στην οδό Κύπρου στου Παπάγου και στην οδό Αλκυονίδων στην Παλλήνη.
• Σε 17 περιπτώσεις, έχουν την ίδια ημέρα εκδοθεί άδειες κατεδάφισης για μονοκατοικίες σε γειτονικά οικόπεδα. Αυτό πιθανότατα σημαίνει ότι τα οικόπεδα πρόκειται να συνενωθούν για τη δημιουργία ενός μεγαλύτερου.
• Δεν περιέχουν όλες οι άδειες κατεδάφισης στοιχεία για την ηλικία τού υπό κατεδάφιση κτιρίου. Στις περιπτώσεις που αναφέρεται, ξεχωρίζουν τα κτίρια των δεκαετιών του '50 (219 άδειες) και του '60 (211 άδειες).
• Eνας σημαντικός αριθμός αδειών καταγράφεται ως «προ του '55». Και αυτό γιατί βάσει της νομοθεσίας τα κτίρια προ του 1955 θεωρούνται αυτομάτως νόμιμα, ακόμη κι αν δεν είχαν άδεια, οπότε συχνά οι μηχανικοί τα αναφέρουν ως τέτοια για λόγους ευκολίας. Αν στις άδειες κατεδάφισης που αναφέρονται γενικώς σε κτίρια «προ του '55» προστεθούν εκείνες που συγκεκριμένα αφορούν κτίρια έως και του 1954, τότε ο συνολικός αριθμός αυτών ανέρχεται στα 309. Ο αριθμός αυτός είναι ενδεικτικός του κύματος κατεδάφισης των πιο παλαιών κτιρίων, συχνά υπό τον φόβο μην κηρυχθούν διατηρητέα.
• Σημαντικός αριθμός των αδειών κατεδάφισης (259) αφορά αυθαίρετα που νομιμοποιήθηκαν.
• Oσον αφορά τα οικόπεδα που «απελευθερώνονται» για δόμηση, το ένα τέταρτο (306) είναι μικρά, μέχρι 200 τ.μ. Τα δύο μικρότερα βρίσκονται στη Νέα Ιωνία (39,8 τ.μ., ισόγεια κατοικία στην οδό Σαφραπόλεως) και στον Πειραιά (48,13 τ.μ., ισόγειο κατάστημα στην οδό Αιτωλικού).
• Αξιοσημείωτος είναι και ο αριθμός των μεγάλων οικοπέδων (άνω του ενός στρέμματος), όλα στις πιο ακριβές περιοχές: 12 στην Κηφισιά, 10 στον Δήμο Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης, 9 στον Δήμο Ελληνικού – Αργυρούπολης, 6 στον Δήμο Φιλοθέης – Ψυχικού. Το μεγαλύτερο εντοπίζεται στο Μαρούσι (13.158 τ.μ., στην οδό Ειρήνης).
• Οι περισσότερες άδειες κατεδάφισης του 2024 αφορούν τους Δήμους Αθηναίων (132), Πειραιά (87), Περιστερίου (72), Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης (66) και Γλυφάδας (55). Ακολουθούν Κηφισιά, Καλλιθέα (από 49), Φιλοθέη – Ψυχικό (41), Χαλάνδρι (33) και Μαρούσι (30).