Από τη Λεωφόρο Κηφισίας, στα όρια Φιλοθέης και Ψυχικού, μέχρι τη Λεωφόρο Μεσογείων στον Χολαργό, αλλά και σε τμήματα της Κηφισιάς, του Παπάγου και του Χαλανδρίου, ένας νέος χάρτης πρόσθετης δόμησης σχεδιάζεται στα βόρεια προάστια της Αθήνας.
Οι προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) ανοίγουν τον δρόμο για χιλιάδες επιπλέον τετραγωνικά μέτρα σε κάθε περιοχή, οδηγώντας σε αύξηση του επιτρεπόμενου ύψους κατά έναν όροφο ίσως και περισσότερο.
Η μελέτη για τον Βόρειο Τομέα Αθηνών προτείνει συνολικά 25 ζώνες σε 11 Δημοτικές Ενότητες, με τη δυνητική πρόσθετη δόμηση να υπολογίζεται σε 584.404,90 τ.μ. και την πληθυσμιακή αύξηση να προσεγγίζει τους 9.500 κατοίκους.
Πρόκειται για περιοχές με υψηλή οικιστική και εμπορική αξία, αρκετές από τις οποίες διατηρούν έως και σήμερα χαμηλότερη κλίμακα κτιρίων, ακόμη και όταν γειτνιάζουν με μεγάλους οδικούς άξονες και σταθμούς μετρό, καθώς είναι χαρακτηρισμένες ως κηπουπόλεις όπως το Παλαιό Ψυχικό και η Φιλοθέη.
Η εικόνα που προκύπτει από τα στοιχεία της μελέτης προκαλεί, ωστόσο, ερωτήματα για το πού και με ποια κριτήρια επιλέγεται να συγκεντρωθεί η πρόσθετη δόμηση. Ένα επιχείρημα επανέρχεται σε πολλές από τις προτεινόμενες ζώνες και αφορά τη γειτνίαση με περιοχές στις οποίες καταγράφονται μικρότερα ποσοστά χαμηλών και παλαιών κτιρίων.
Με άλλα λόγια, η μελέτη εξετάζει τη δυνατότητα ενίσχυσης της δόμησης σε περιοχές που εμφανίζουν διαφορετικά χαρακτηριστικά από τον γειτονικό αστικό ιστό, συνυπολογίζοντας τη θέση τους σε βασικούς οδικούς άξονες και την πρόσβαση στα μέσα σταθερής τροχιάς.
Ακριβώς αυτή η προσέγγιση είναι που προβληματίζει τον πρόεδρο του Συλλόγου Ελλήνων Πολεοδόμων και Χωροτακτών, επίκουρο καθηγητή στο ΑΠΘ κ. Λουκά Τριάντη. Όπως επισημαίνει μιλώντας στον «Οικονομικό Ταχυδρόμο», δεν αρκεί μια περιοχή να διαθέτει χαμηλότερο συντελεστή δόμησης (ΣΔ) ή περισσότερα χαμηλά κτίρια για να θεωρηθεί αυτομάτως κατάλληλη να δεχθεί πρόσθετη οικοδομική επιβάρυνση.
Το κρίσιμο ερώτημα, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι εάν η περιοχή μπορεί να αντέξει αυτήν την αύξηση, με βάση τη συνολική πολεοδομική της φυσιογνωμία, τις υποδομές και τις ανάγκες των κατοίκων.
Από την Κηφισίας έως τη Μεσογείων: οι περιοχές που μπαίνουν στο επίκεντρο
Στη Φιλοθέη, περιοχή που διέπεται από το ειδικό καθεστώς των κηπουπόλεων, η προτεινόμενη ΖΥΣ αναπτύσσεται κατά μήκος της Λεωφόρου Κηφισίας σε ζώνη με χρήση αποκλειστικής κατοικίας.
Ο σημερινός συντελεστής δόμησης είναι 0,60, ενώ η μελέτη προβλέπει προσαύξηση κατά 0,20, με τη δυνητική πρόσθετη δόμηση να υπολογίζεται σε περίπου 15.225 τ.μ.
Στην πρόταση συνυπολογίζονται η θέση στον βασικό υπερτοπικό οδικό άξονα, ο προγραμματιζόμενος σταθμός μετρό Φιλοθέη, αλλά και η φυσιογνωμία της περιοχής, όπου κυριαρχούν χαμηλά κτίρια, αρκετά από τα οποία είναι παλαιά.
Αντίστοιχη είναι η εικόνα στο Παλαιό Ψυχικό, επίσης κηπούπολη, όπου προτείνεται μία ζώνη με μέτωπο στη Λεωφόρο Κηφισίας. Και εδώ πρόκειται για περιοχή αποκλειστικής κατοικίας, η οποία υπάγεται στο ειδικό πλαίσιο των κηπουπόλεων.
Η μελέτη εισηγείται αύξηση του συντελεστή από 0,60 σε 0,80, με πρόσθετη δυνατότητα δόμησης περίπου 7.570 τ.μ.. Η εγγύτητα στον προγραμματιζόμενο σταθμό μετρό Φιλοθέη αποτελεί ένα από τα στοιχεία που συνεκτιμώνται.
Οι δύο αυτές περιπτώσεις έχουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς η πρόσθετη δόμηση προτείνεται σε προνομιούχες περιοχές της Αττικής, με υψηλή αξία γης, σαφή οικιστική ταυτότητα και ειδικό πολεοδομικό καθεστώς. Η αύξηση του Συντελεστή Δόμησης ενδέχεται να επηρεάσει την κλίμακα και την εικόνα ενός προαστίου που αναπτύχθηκε με διαφορετικούς όρους.
Κηφισιά, Παπάγου και Χαλάνδρι: από τα χαμηλά στα υψηλά
Η αλλαγή δεν περιορίζεται γύρω από τον άξονα της Μεσογείων και της Κηφισίας. Στον παραδοσιακό – υψηλής αξίας – οικιστικό πόλο των βορείων προαστίων, την Κηφισιά προτείνονται τρεις ζώνες, με συνολική πρόσθετη δόμηση περίπου 38.795 τ.μ. και προσαυξήσεις του ΣΔ έως και 0,50. Η πρώτη αφορά περιοχή με μέτωπο στη Λεωφόρο Καλυφτάκη, κοντά στον κόμβο με την Εθνική Οδό. Εκεί, η μελέτη αντιπαραβάλλει τον σχετικά χαμηλό συντελεστή δόμησης 0,50 των περιοχών αμιγούς και γενικής κατοικίας με τους υψηλότερους συντελεστές, από 0,90 έως 1,20, στις όμορες περιοχές του ΒΙΠΑ-ΒΙΟΠΑ.
Στις άλλες δύο ζώνες, στα όρια με τη Λυκόβρυση και κοντά στην Εθνική Οδό, οι προσαυξήσεις είναι μικρότερες, από 0,10 έως 0,25. Η μελέτη επισημαίνει ότι σε αυτές τις προτεινόμενες ζώνες της Κηφισιάς, περισσότερα από το 70% της έκτασης των αντίστοιχων πολεοδομικών ενοτήτων παραμένει αδόμητο, στοιχείο που συνδέεται με τη χαμηλή αξιοποίηση του ισχύοντος συντελεστή δόμησης. Και εδώ επανέρχεται το επιχείρημα ότι οι γειτονικές περιοχές έχουν μικρότερα ποσοστά χαμηλών και παλαιών κτισμάτων, καθώς και αδόμητων οικοπέδων.
Στον Παπάγου προτείνεται μία ζώνη στην περιοχή της οδού Αναστάσεως, με συντελεστή δόμησης 1,00 που προβλέπεται να αυξηθεί κατά 0,20. Η αιτιολόγηση της μελέτης εστιάζει και πάλι στο γεγονός ότι πρόκειται για περιοχή αμιγούς κατοικίας με συγκριτικά χαμηλότερο συντελεστή από τις γειτονικές περιοχές του Χολαργού, οι οποίες έχουν συντελεστή 1,20. Η ζώνη βρίσκεται απέναντι από το τοπικό κέντρο του Χολαργού και έχει άμεση πρόσβαση στον σταθμό Μετρό Εθνική Άμυνα, επί της Κηφισίας.
Στο Χαλάνδρι, όπου προτείνονται επτά ζώνες, καταγράφεται η μεγαλύτερη δυνητική πρόσθετη δόμηση του Βόρειου Τομέα. Η μελέτη προβλέπει αυξήσεις συντελεστή από 0,20 έως 0,50, με διαφοροποιήσεις ανά πολεοδομική ενότητα. Οι ζώνες αναπτύσσονται κοντά σε βασικούς οδικούς άξονες, όπως η Μεσογείων, η Αγίας Παρασκευής και η Δουκίσσης Πλακεντίας, ενώ σε τμήματα της περιοχής υπάρχει άμεση πρόσβαση στους σταθμούς μετρό και προαστιακού Δουκίσσης Πλακεντίας.
Πρόσθετη δόμηση σε επεκτείνεται σε Νέα Ιωνία, Μεταμόρφωση και Λυκόβρυση
Στη Νέα Ιωνία προτείνονται ζώνες στη γραμμική ανάπτυξη της Λεωφόρου Ηρακλείου, κοντά στον σταθμό του ΗΣΑΠ, στην περιοχή ΒΙΠΑ-ΒΙΟΠΑ προς εξυγίανση, αλλά και στις Ολυμπιακές εγκαταστάσεις στη συμβολή των Λεωφόρων Κύμης και Σπύρου Λούη. Η συνολική πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε περίπου 23.812 τ.μ. καθώς ο ΣΔ προσαυξάνεται κατά 0,60.
Η μεγαλύτερη συγκέντρωση πρόσθετης δόμησης μετά το Χαλάνδρι πάντως καταγράφεται στη Μεταμόρφωση, όπου προτείνονται δύο ζώνες εκατέρωθεν της Εθνικής Οδού. Αφορούν περιοχές με αδόμητες εκτάσεις και χαμηλό κορεσμό του συντελεστή δόμησης, ενώ η προσαύξηση φτάνει τις 0,60 μονάδες. Η δυνητική πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε 148.763 τ.μ., κυρίως σε περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων.
Στη Λυκόβρυση προωθείται μία ζώνη στο δυτικό όριο της Δημοτικής Ενότητας, εκατέρωθεν της οδού Δημοκρατίας, με χρήση γενικής κατοικίας και συντελεστή 0,80, ο οποίος προβλέπεται να αυξηθεί κατά 0,20. Η πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε περίπου 3.459 τ.μ. Στη Νέα Ερυθραία, τέλος, προβλέπεται μία ζώνη στη Λεωφόρο Αγίων Σαράντα, με αύξηση του συντελεστή από 0,60 σε 0,70 και πρόσθετη δόμηση περίπου 6.681 τ.μ.
Φιλοθέη–Ψυχικό: Απειλεί με προσφυγή στη Δικαιοσύνη
Την κατηγορηματική αντίθεσή του στην προοπτική καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης εντός των διοικητικών του ορίων του ζητά ο Δήμος Φιλοθέης – Ψυχικού. Ζητά από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας την απόσυρση κάθε σχετικής πρόβλεψης από την υπό διαβούλευση μελέτη για τον Βόρειο Τομέα Αθηνών διαφορετικά προαναγγέλει προσφυγή στη Δικαιοσύνη.
Σύμφωνα με τα όσα αναφέρει σε ανακοίνωση που εξέδωσε χθες το βράδυ το αίτημα. Στηρίζεται στις ιδιαίτερες πολεοδομικές συνθήκες των τριών δημοτικών κοινοτήτων και στις αρχές προστασίας του οικιστικού και φυσικού περιβάλλοντος. "Κατά παγία νομολογία της Ολομέλειας του ΣτΕ απαγορεύεται η λήψη μέτρων που επιφέρουν επιδείνωση των όρων διαβίωσης βασιζόμενη στο άρθρο 24 του Συντάγματος. Η θεμελιώδης αυτή νομική αρχή, γνωστή και ως αρχή του περιβαλλοντικού και πολεοδομικού κεκτημένου, επαναλαμβάνεται σταθερά σε σειρές αποφάσεων του ΣτΕ", σημειώνει η δημοτική αρχή.
Ειδικότερα στην ανακοίνωση αναφέρονται τα εξής:
Η πολιτεία σε κάθε νέα χωροταξική ή πολεοδομική ρύθμιση έχει υποχρέωση βελτίωσης των όρων διαβίωσης και όχι στη χειροτέρευση της ποιότητας ζωής. Η Φιλοθέη και το Ψυχικό έχουν διαμορφωθεί ως κηπουπόλεις, με ειδικούς όρους δόμησης που υπηρετούν τη διατήρηση της φυσιογνωμίας τους. Ο χαμηλός συντελεστής δόμησης, οι περιορισμοί στην κάλυψη, στο ύψος και στον αριθμό των ορόφων αποτελούν ουσιώδη στοιχεία αυτής της προστασίας. Η νομολογία που επικαλείται και η υπ' αριθ. 113/2022 απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, ιδίως οι αποφάσεις ΣτΕ Ολομ. 150/1990 και 1456/2005, θεμελιώνει την ανάγκη σεβασμού αυτών των ιδιαίτερων πολεοδομικών χαρακτηριστικών. Ειδικότερα, η 1456/2005 αναγνωρίζει τη σημασία των ειδικών διατάξεων για τα ύψη στη Φιλοθέη ως μέσου διαφύλαξης της πολεοδομικής της ιδιαιτερότητας.
Η προστασία του Νέου Ψυχικού
Το Νέο Ψυχικό διαθέτει διαφορετική πολεοδομική συγκρότηση και δεν υπάγεται στον ίδιο χαρακτηρισμό κηπούπολης. Διαθέτει, ωστόσο, ειδικές ρυθμίσεις του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου και του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου, τις οποίες ο Δήμος έχει ήδη επικαλεστεί για την προστασία του από αυξήσεις ύψους και δόμησης. Η διαφύλαξη των όρων διαβίωσης των κατοίκων του αποτελεί ισότιμη προτεραιότητά μας. Ο χαμηλός συντελεστής δεν αποτελεί διαθέσιμο περιθώριο επιβάρυνσης.
Οι αποφάσεις ΣτΕ Ολομ. 1071–1073/1994, εκδοθείσες κατόπιν αιτήσεως ακυρώσεως του Δήμου μας (τότε Νέου Ψυχικού), όπως αναλύονται και στην 2366/2007, θέτουν ουσιαστικές προϋποθέσεις για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης: η επιλογή των περιοχών υποδοχής πρέπει να στηρίζεται σε αμιγώς πολεοδομικά κριτήρια, να συνεκτιμά τη φυσιογνωμία και τις δυνατότητές τους και να ελέγχει τη συνολική επιβάρυνσή τους.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η αρχή ότι πρέπει να προστατεύονται και οι ευνοϊκές πολεοδομικές συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί χάρη σε χαμηλούς συντελεστές δόμησης. Επομένως, η χαμηλή δόμηση μιας περιοχής δεν συνιστά, από μόνη της, τεκμήριο καταλληλότητας για υποδοχή πρόσθετου συντελεστή.
Με βάση τα παραπάνω, ο Δήμος Φιλοθέης – Ψυχικού ζητά:
•Την εξαίρεση των περιοχών του από τις προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.
•Τον πλήρη σεβασμό των ειδικών πολεοδομικών ρυθμίσεων κάθε κοινότητας.
•Την ουσιαστική αξιολόγηση των σωρευτικών επιπτώσεων οποιασδήποτε πρόσθετης δόμησης στο πράσινο, στην κυκλοφορία, στη στάθμευση και στις υποδομές.
Η θέση μας είναι σαφής: είμαστε κατηγορηματικά αντίθετοι στην περαιτέρω αύξηση της δόμησης, είτε μέσω των κινήτρων του ΝΟΚ είτε μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
Θα αξιοποιήσουμε κάθε διαθέσιμο θεσμικό και νομικό μέσο για τη διαφύλαξη της φυσιογνωμίας της Φιλοθέης, του Ψυχικού και του Νέου Ψυχικού και την προστασία της ποιότητας ζωής των κατοίκων τους.
Το πράσινο, η ανθρώπινη κλίμακα και η ποιότητα ζωής αποτελούν κεκτημένα που οφείλουμε να παραδώσουμε ακέραια στις επόμενες γενιές.
Ο Δήμος μας πρέπει να τυγχάνει μεγαλύτερου σεβασμού από την Πολιτεία, διότι:
Έχει επιβαρυνθεί δραματικά κατά το παρελθόν από τη μεταφορά συντελεστού δομήσεως και δια τούτο προσέφυγε στα Δικαστήρια και κρίθηκαν αντισυνταγματικές οι σχετικές διατάξεις (ΣτΕ ολομ 1071/1994 ΣτΕ ολομ 6070/1996
Έχει επιβαρυνθεί δραματικά και από τα μπόνους του ΝΟΚ και στις τρεις δημοτικές ενότητες.
Υφίσταται συστηματικώς άρσεις ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων (βλ. φυστικιές στο Νέο Ψυχικό, καθώς και ΟΤ 137 και 145 στο Ψυχικό από την ΚΕΚΡΟΨ), με συνέπεια τη δραματική μείωση των κοινοχρήστων χώρων και τη μείωση χώρων πρασίνου ανά κάτοικο.
Και απέναντι σε όλα αυτά, αντί η Πολιτεία να δείξει σεβασμό στον αγώνα μας να διατηρήσουμε ευπρεπείς οικιστικούς όρους διαβιώσεως, αντί να μας συνδράμει με οικονομική ενίσχυση για τη διάσωση του πρασίνου, μας δίνει τη χαριστική βολή με προσαυξήσεις δόμησης από μεταφορά συντελεστού με δημιουργία ΖΥΣ μέσα στο Δήμο μας. Αυτό όμως δεν θα το επιτρέψουμε. Όπως το επιτύχαμε δικαστικώς πριν τριάντα χρόνια, θα το εμποδίσουμε και τώρα. Ελπίζουμε όμως το Υπουργείο να καταλάβει και να μην προβεί στη δημιουργία τέτοιων ζωνών. Ελπίζουμε να διασώσει το δημόσιο συμφέρον και ευπρεπή διαβίωση και να μην δράσει επ ωφελεία του συμφέροντος των κατασκευαστών. Την ερχόμενη Τετάρτη 11 Νοεμβρίου, θα διεξαχθεί Δημοτικό Συμβούλιο με μοναδικό θέμα τον καθορισμό Ζώνων Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.