Η πτώση στις τιμές των ακινήτων κάθε είδους θα συνεχισθεί και τον φετεινό χρόνο, με μηδενική ζήτηση, ακόμα και για ενοικίαση, ενώ μηδενικές είναι οι γονικές παροχές. Η μέση πτώση τιμών σε γραφεία, διαμερίσματα, κατοικίες, πολυχώρους, αποθήκες κλπ έχει κλιμακωθεί τα τελευταία χρόνια στο αρνητικό ποσοστό 40-50%. Οι αιτίες της πτώσης και οι μάλλον απαισιόδοξες προοπτικές αναλύθηκαν κατά τη διάρκεια του συνεδρίου με θέμα την πορεία της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα κατά το 2016 και τις προοπτικές της για το 2017 που διοργάνωσε πρόσφατα το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής. Με οκτώ βασικές επισημάνσεις για το ζοφερό παρόν.
Ο τέως πρόεδρος του ΕΛΙΕ κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος μαζί με 170 εκτιμητές παρακολούθησε την εκδήλωση και σταχυολόγησε τα βασικότερα σημεία και συμπεράσματα των εισηγήσεων που παρουσίασαν εισηγητές, όπως πιστοποιημένοι εκτιμητές, στελέχη τραπεζών και άλλοι ομιλητές, τα οποία και παρουσιάζονται ακολούθως:
1. Συνεχίστηκε η πτώση τιμών σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων κατά το 2016, με συγκρατημένη πτώση σε σχέση με το 2015, με περισσότερο χαμένους τα καταστήματα σε δευτερεύοντες οδικούς άξονες, τα γραφεία, τις μεγάλες κατοικίες, τους χώρους αποθηκών παλαιότητας. Σε ελάχιστες περιπτώσεις παρατηρήθηκε σταθεροποίηση ή και ελαφρώς αύξηση τιμών. Οριακή.
2. Μείωση παρατηρήθηκε και στα ενοίκια με τις ίδιες κατηγορίες χαμένων, είχαμε όμως και αύξηση σε περιοχές της Αττικής σε γραφεία ποιοτικά, όπως και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης σε διαμερίσματα.
3. Σε όποιες πόλεις υπήρχαν κατά την έναρξη της κρίσης πολλά απούλητα νεόδμητα διαμερίσματα σημειώθηκαν και οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών, αλλά παρ' όλα αυτά η ζήτηση ήταν αναιμική. Αιτία ότι οι Τράπεζες δεν χορηγούν στεγαστικά και επαγγελματικά δάνεια και οι μεγάλες φορολογίες στα ακίνητα.
4. Ο αριθμός των μεταβιβάσεων ακινήτων κινήθηκε σε πάρα πολύ χαμηλά επίπεδα πλησιάζοντας τα επίπεδα της πλήρους ακινησίας της αγοράς.
5. Υπάρχει συνεχιζόμενη στροφή στο ενοίκιο σε λογικά για την περίοδο μισθώματα και συμβιβασμός κατοίκησης σε λιγότερα τετραγωνικά μέτρα. Το ίδιο πράττουν και οι επιχειρήσεις.
6. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εν δυνάμει πωλητές αλλά υπάρχει σχεδόν ανυπαρξία αγοραστών και αυτό οφείλεται σε διάφορους λόγους, όπως: α)Στη συνεχιζόμενη υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, η οποία θα πρέπει σταδιακά να προσαρμοστεί σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα που να τα αντέχουν οι φορολογούμενοι. Είναι γνωστό εξάλλου ότι η ΕΕ προτιμά την ετήσια σταθερή φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας και όχι τόσο τη φορολόγηση κατά τη μεταβίβαση. β) Στην ανεργία που παραμένει υψηλή παρότι εμφανίζεται ελαφρώς μειωμένη (23%) αλλά τούτο κυρίως οφείλεται στη μερική απασχόληση. γ) Στη συνεχιζόμενη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών. δ) Στην ανυπαρξία δανείων από τράπεζες. ε) Στην κακή ψυχολογία και στην έλλειψη φωτός στο βάθος του τούνελ. στ) Στα capital controls που παραμένουν και προβληματίζουν.
7. Ενα σημείο που πρέπει επίσης να προσεχθεί είναι ότι πολλές κατοικίες παραμένουν κενές διότι πολλοί ξένοι που δούλευαν στην Ελλάδα έχουν φύγει, πολλά Ελληνόπουλα (450.000) μετανάστευσαν σε αναζήτηση εργασίας, πολλοί νέοι επιστρέφουν στο σπίτι των γονέων, λόγω οικονομικής αδυναμίας, τα δημογραφικά της χώρας είναι αρνητικά επί σειρά ετών (μείωση γεννήσεων) και τούτο έχει πολλαπλές αρνητικές επιπτώσεις σε όλη την πορεία της χώρας μας, άρα περισσεύουν πολλές χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. Το ίδιο συμβαίνει με τα γραφεία και τα καταστήματα καθώς έχουν κλείσει ή συρρικνωθεί χιλιάδες επιχειρήσεις.
Πρέπει όμως να τονισθεί ότι παρατηρείται μια κινητικότητα στις ενοικιάσεις καταστημάτων σε πολύ εμπορικούς δρόμους κυρίως από επιχειρήσεις εστίασης, καφέ μπαρ, φούρνους με ποικιλία προϊόντων κ.λπ. Σπανίζουν τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών και οι σύγχρονοι χώροι logistics, λόγω και της μετακίνησης σημαντικού όγκου του εμπορίου μέσω Internet (ηλεκτρονικό εμπόριο). Ο τομέας του τουρισμού εμφανίζει δυναμική αλλά απαιτείται να δημιουργηθούν νέα ξενοδοχεία, 4 και 5 αστέρων, κάτι που έχει αρχίσει να γίνεται σε διάφορα μέρη της Ελλάδας. Επίσης στην Αθήνα υπάρχει σχετική ζήτηση για ενοικίαση μικρής διάρκειας διαμερισμάτων μέσω διαδικτυακών πλατφορμών (Airbnb κ.λπ.), σε περιοχές γύρω από την Ακρόπολη και όχι μόνο.
8. Το 2017 φαίνεται να χαρακτηρίζεται από δυσκολίες για την αγορά ακινήτων, η οποία δεν είναι ανεξάρτητη από την πορεία της οικονομίας της χώρας. Υπό προϋποθέσεις μπορεί να αποτελέσει σημείο σταθεροποίησης - φρεναρίσματος στην πτώση τιμών, αυτό όμως είναι πάρα πολύ δύσκολο («κόκκινα» δάνεια, κεφαλαιακοί έλεγχοι, διαδικασίες με ΕΕ και ΔΝΤ κ.λπ.). Αν όμως δεν ρυθμιστούν αυτά τα ζητήματα ο δρόμος θα είναι μακρύς, από το 2020 και μετά. Αν δεν αρχίσει η χώρα να παράγει, σιγά σιγά, προϊόντα που να υποκαθιστούν εισαγωγές και να μπορούν να εξάγονται, πολύ δύσκολα θα ανατραπεί η κατάσταση αυτή.
Τούτο σημαίνει ότι πρέπει να επικρατήσει ένα κατάλληλο μείγμα πολιτικής που θα βοηθά τον Ελληνα να «επιχειρήσει», πράγμα που όπως βλέπουμε δεν συμβαίνει διότι έχουμε υπέρμετρη επιβάρυνση με φόρους και εισφορές των ελευθέρων επαγγελματιών. Οι ξένοι έχουν να διαλέξουν πού να επενδύσουν, ανάμεσα σε πολλές χώρες με ευνοϊκότερο επενδυτικό καθεστώς.
ΠΑΛΑΙΕΣ ΚΑΙ ΝΕΕΣ ΑΙΤΙΕΣ- ΤΑ ΚΟΙΝΩΝΙΚΑ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ
Σύμφωνα με εκτιμήσεις ειδικών, αυτή τη στιγμή στα... αζήτητα βρίσκονται 180 με 200 χιλιάδες κατοικίες ενώ, αν προστεθούν και τα προς ενοικίαση ακίνητα που είναι άδεια, ο αριθμός μπορεί να ξεπερνά τα 400 χιλιάδες διαμερίσματα, γραφεία, στούντιο και άλλους χώρους.. Πολλοί ξένοι που δούλευαν στην Ελλάδα έφυγαν, πολλοί Ελληνες μετανάστευσαν (450 χιλ.), άλλοι νέοι επιστρέφουν στο πατρικό σπίτι, ενώ και το δημογραφικό πρόβλημα είναι οι αιτίες που περισσεύουν πολλές εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες. Το ίδιο συμβαίνει στα γραφεία και καταστήματα, όπου έχουν κλείσει ή συρρικνωθεί χιλιάδες επιχειρήσεις. Υπό προϋποθέσεις μπορεί να αποτελέσει σημείο σταθεροποίησης - φρεναρίσματος στην πτώση τιμών - αλλά τούτο είναι πάρα πολύ δύσκολο (κόκκινα δάνεια, κεφαλαιακοί έλεγχοι, διαδικασίες με Ε.Ε. και ΔΝΤ κ.λπ.). Αν όμως δε ρυθμιστούν αυτά τα ζητήματα, ο δρόμος θα είναι... μακρύς, από το 2020 και μετά.
Αν δεν αρχίσει η χώρα να παράγει, σιγά σιγά, προϊόντα που να υποκαθιστούν εισαγωγές και να μπορούν να εξάγονται, πολύ δύσκολα θα ανατραπεί η κατάσταση αυτή. Τούτο σημαίνει ότι πρέπει να επικρατήσει ένα κατάλληλο μείγμ απολιτικής που θα βοηθά τον Έλληνα να «επιχειρήσει», πράγμα που όπως βλέπουμε δεν συμβαίνει, διότι έχουμε υπέρμετρη επιβάρυνση με φόρους και εισφορές των ελευθέρων επαγγελματιών.
Από τα ενδιαφέροντα στοιχεία που παρουσίασαν εκπρόσωποι της Εθνικής Τράπεζας και της Alpha Αστικά Ακίνητα για την κτηματαγορά το 2016 προκύπτουν τα εξής:
• Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ το 2016 (Δεκ. 15 - Νοέμ. 16) οι άδειες που εκδόθηκαν έχουν συνολικό εμβαδόν 2.443.300 τ.μ. σε επίπεδο χώρας, μειωμένες σε σχέση με το 2015 κατά 9,9% και 424.700 τ,μ, στην Αττική, αυξημένες σε σχέση με το 2015 κατά 17,7% (2.400 άδειες).
• Αντίστοιχα το 2005 που υπήρξε η μέγιστη οικοδομική δραστηριότητα ήταν συνολικού εμβαδού 29.516.800 τ.μ. σε επίπεδο χώρας και 8.586.100 τ.μ. στην Αττική (29.766 άδειες). Η οικοδομική δραστηριότητα του 2016 αντιστοιχεί στο 8,28% στο σύνολο της χώρας και στο 4,95% στην Αττική.
• Οι αγοραπωλησίες το 2016 κινήθηκαν σε χαμηλά επίπεδα. Με βάση έμμεσα στοιχεία και εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς οι αγοραπωλησίες εκτιμάται ότι κυμαίνονται μεταξύ 15.000 - 20.000, σχετικά αυξημένες σε σχέση με το 2015. Να σημειωθεί ότι προ κρίσης οι αγοραπωλησίες ξεπερνούσαν τις 150 χιλιάδες.
• Η καταγραφείσα πτώση της αγοραίας αξίας των οικιστικών ακινήτων από την Τράπεζα της Ελλάδος για το 2016 ανέρχεται στο 2,2% και αναλύεται σε 2,9% για τις κατοικίες πενταετίας και σε 1,8% για παλαιότερες της πενταετίας κατοικίες. Συνολικά, από την αρχή της κρίσης οι τιμές έχουν υποχωρήσει 41,3%, ωστόσο σε πολλές περιοχές το ποσοστό είναι πολύ μεγαλύτερο.
• Εχει αυξηθεί σημαντικά το πλήθος των ακινήτων που περιέρχονται στο Δημόσιο, είτε λόγω κατασχέσεων είτε λόγω αποποιήσεων κληρονομιών. Από 6.079 το 2013, το 2016 υπολογίζεται ότι εκτινάχθηκαν σε 10.500.
• Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ κατά 60% μειώθηκαν οι πράξεις των υποθηκοφυλακείων από το 2004 έως το 2014. Οι πράξεις (μεταβιβάσεις ακινήτων, υποθήκες, διεκδικήσεις, κατασχέσεις κ.ά.) κυμαίνονταν σε σχετικώς σταθερά επίπεδα μέχρι το 2008 (947.610 πράξεις το 2004, 1,2 εκατ. το 2006, 1 εκατ. το 2008). Από το 2009 ξεκινά μικρή μείωση, η οποία στη συνέχεια εξελίσσεται απότομα: από 951.000 το 2010, οι πράξεις «πέφτουν» στις 535.000 το 2012 και στις 384.000 το 2014.
• Οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες έχουν υποχωρήσει έως 95% από το 2007 μέχρι το 2016, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας κατά την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου φετινού εξαμήνου αγγίζει το 93% (με βάση την επιφάνεια).
• Οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.
• Μέχρι το Αύγουστο του 2016 ανεγέρθηκαν μόλις 4.853 νέες κατοικίες, όταν κατά το αντίστοιχο διάστημα του 2007 είχαν κατασκευαστεί 71.936 κατοικίες. Η χρονιά έκλεισε λίγο κάτω από τις 8.000 νέες κατοικίες και κάτι τέτοιο αναμένεται να συμβεί και φέτος, αν δεν αλλάξει κάτι δραματικά.
Ένα σημείο που πρέπει επίσης να προσεχθεί είναι ότι πολλές κατοικίες παραμένουν κενές διότι:
• Πολλοί ξένοι που δούλευαν στην Ελλάδα έχουν φύγει.
• Πολλά Ελληνόπουλα (~ 450.000) μετανάστευσαν σε αναζήτηση εργασίας.
• Πολλοί νέοι επιστρέφουν στο σπίτι των γονέων, λόγω οικονομικής αδυναμίας.
• Τα δημογραφικά της χώρας είναι αρνητικά επί σειράν ετών (μείωση γεννήσεων) και τούτο έχει πολλαπλές αρνητικές επιπτώσεις σε όλη την πορεία της χώρας μας.
Οι αιτίες της κρίσης
Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εν δυνάμει πωλητές, αλλά υπάρχει πλήρης σχεδόν ανυπαρξία αγοραστών και αυτό οφείλεται:
• Στη συνεχιζόμενη υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, η οποία θα πρέπει σταδιακά να προσαρμοστεί σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα που να τα αντέχουν οι φορολογούμενοι.
• Στην ανεργία που παραμένει υψηλή παρότι εμφανίζεται ελαφρά μειωμένη (~23%), αλλά τούτο κυρίως οφείλεται στη μερική απασχόληση.
• Στη συνεχιζόμενη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών. Στην ανυπαρξία δανείων από τράπεζες.
• Στην κακή ψυχολογία και στην απώλεια φωτός στο βάθος του... τούνελ.
• Στα capital controls που παραμένουν και προβληματίζουν επιχειρήσεις αλλά και πολλούς καταθέτες..