Με τη ζήτηση – πρωτίστως από το εξωτερικό και ως έναν βαθμό από το εσωτερικό – να εξακολουθεί να υπερβαίνει την προσφορά και τις τιμές στην αγορά κατοικίας να συνεχίζουν την πορεία ανόδου, όσοι ονειρεύονται να αποκτήσουν σπίτι, δικό τους ή με νοίκι, ειδικά στην Αττική, ζουν κανονικό deja vu της διετίας 2007-2008.
Ακόμα και σε περιοχές, όπως η Καλλιθέα, τα Ανω Πατήσια, ο Νέος Κόσμος, η Πετρούπολη, οι Αμπελόκηποι, η Κυψέλη, το Μοσχάτο, η Αργυρούπολη και η Νέα Ιωνία, οι οποίες κάποτε θεωρούνταν «λαϊκές», οι τιμές πώλησης των σπιτιών που «βλέπονται» έχουν γίνει απλησίαστες για το μέσο νοικοκυριό, αποκτώντας χαρακτηριστικά... Χαλανδρίου, Κηφισιάς και Γλυφάδας.
Aντικειμενικές αξίες: Ανατροπή σε 3 περιοχές – Τα ακίνητα που επηρεάζονται, οι παράγοντες «έκπληξη»
Ενδεικτικό είναι ότι οι υψηλότερες αυξήσεις –άνω του 20% – στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών που καταγράφηκαν κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με την ίδια περίοδο το 2023 στην Αττική εντοπίζονται ακριβώς στις λεγόμενες «λαϊκές» περιοχές, μια και είναι πλέον οι τελευταίοι «θύλακες» προσιτής στέγης.
Συγκεκριμένα, με βάση τα στοιχεία του SPI, του δείκτη τιμών του Spitogatos, οι υψηλότερες αυξήσεις εντοπίζονται στην περιοχή Ταμπούρια – Αγία Σοφία στον Πειραιά (27,6%), στα Ανω Πατήσια (25,5%), στη Δραπετσώνα (23,2%) και στο κέντρο της Αθήνας με αύξηση της τάξης του 22,7%.
Ακίνητα: Βόρεια ή Νότια Προάστια; Ποιοι και πού ψάχνουν σπίτια
Ο εξωτερικός παράγοντας
Η πορεία των τιμών των κατοικιών στην Καλλιθέα από τότε που άρχισε η ανάκαμψη της κτηματαγοράς δείχνει τις πολλές διαστάσεις της στεγαστικής κρίσης. Σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη τιμών SPI του Spitogatos, στην Καλλιθέα η μέση ζητούμενη τιμή το 2024 άγγιξε τα 2.640 ευρώ ανά τ.μ., έχοντας κάνει «ράλι» 91,4% από το 2019. Είναι χαρακτηριστικό ότι για την αγορά ενός διαμερίσματος 80 τ.μ. απαιτούνταν περίπου 110.000 ευρώ το 2019, ενώ σήμερα χρειάζονται 211.000 ευρώ!
Πρόκειται για μια αύξηση πολύ μεγαλύτερη από τον μέσο όρο της Αττικής, αφού σύμφωνα με τον δείκτη διαμερισμάτων της Τράπεζας της Ελλάδος οι τιμές των σπιτιών στην Αθήνα την περίοδο 2019-2024 αυξήθηκαν σε ποσοστό 74,6%.
Γιατί όμως αυξήθηκαν τόσο πολύ οι τιμές στον πυκνοκατοικημένο δήμο της Καλλιθέας που δεν μπορείς να τον πεις και Γλυφάδα ή Κηφισιά;
Η απάντηση είναι απλή: Τα σπίτια απέκτησαν επενδυτικό χαρακτήρα, καθώς έγιναν πολλές αγορές από ξένους επενδυτές, είτε μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα» είτε για την αξιοποίηση των ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδίως στις γειτονιές που βρίσκονται κοντά στο Κουκάκι και το Πάντειο Πανεπιστήμιο, καθώς και σε εκείνες που γειτνιάζουν με το Κέντρο Πολιτισμού Ιδρυμα Σταύρος Νιάρχος.
Το αποτέλεσμα είναι οι τιμές πώλησης να εκτιναχθούν, όπως συμβαίνει και με τα ενοίκια, που συνήθως ακολουθούν. Βεβαίως η ζήτηση που τροφοδοτείται από τη «Χρυσή Βίζα» και τη βραχυχρόνια μίσθωση αυξάνει την πίεση σε ορισμένες περιοχές, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια, ωστόσο δεν μπορεί να θεωρηθεί η μόνη αιτία για τη στεγαστική κρίση που πλέον μαστίζει τη χώρα μας.
Κι αυτό γιατί στην ουσία το πρόβλημα εντοπίζεται στην έλλειψη σπιτιών σε προσιτές τιμές παρά τα κυβερνητικά μέτρα, όπως για παράδειγμα το πρόγραμμα «Σπίτι μου», η αυστηριοποίηση των όρων για τη χορήγηση Golden Visa, οι αλλαγές στο καθεστώς βραχυχρόνιων μισθώσεων κ.λπ. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,3%), ενώ η τραπεζική χρηματοδότηση βρίσκεται επίσης σε χαμηλά επίπεδα, παρά την αύξηση που καταγράφεται σε ετήσια βάση στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων κατά τη διάρκεια του δεκαμήνου 2024 (21,8%).
Εξού και η υπόδειξη από την Τράπεζα της Ελλάδος: «Οι νομοθετικές πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση του περιορισμού της ζήτησης για επενδυτική κατοικία, μέσω του νέου πλαισίου για τη βραχυχρόνια μίσθωση και τη «Χρυσή Βίζα», αποτελούν προσωρινή και με περιορισμένες δυνατότητες λύση για την αντιμετώπιση του ζητήματος του κόστους στέγασης. Ουσιαστικές λύσεις θα πρέπει να αναζητηθούν με σκοπό την ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας επιθυμητών προδιαγραφών, αλλά και προσιτής αξίας. Οι πρόσφατες παρεμβάσεις που αφορούν τη βελτίωση επιμέρους διαδικασιών μεταβιβάσεων είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα η επίλυση του προβλήματος είναι πολυδιάστατη και επιβάλλει εθνικό στρατηγικό σχεδιασμό».
Το σπριντ ανόδου
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος αποτυπώνουν το άλμα των τιμών στην Αττική. Από το 2017 – όταν η κτηματαγορά άρχισε να «γυρίζει» ύστερα από δεκαετή πτώση – μέχρι και σήμερα, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί πάνω από 71% σε πανελλαδικό επίπεδο, ενώ υπολείπονται μόλις κατά 1,3% του προηγούμενου υψηλού του 2008.
Ωστόσο στην Αττική η αύξηση είναι μεγαλύτερη, φθάνοντας το 90% την ίδια περίοδο, με τις τιμές των σπιτιών το τρίτο τρίμηνο του 2024 να εμφανίζονται 5,2% υψηλότερες σε σχέση με το ιστορικώς υψηλό επίπεδο που είχε φτάσει ο δείκτης διαμερισμάτων της Τράπεζας της Ελλάδος στο δεύτερο τρίμηνο του 2008. Ωστόσο δεν έχουν απλώς αυξηθεί υπέρογκα οι τιμές των σπιτιών στην Αττική, αλλά και ο ρυθμός ανόδου είναι ταχύτερος συγκριτικά με τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας. Ενώ ανάλογη είναι η εικόνα που επικρατεί και στα ενοίκια, καθώς ακολουθούν τις τιμές πώλησης.
Πιο αναλυτικά, με βάση τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδος, στην Αθήνα ο δείκτης διαμερισμάτων το τρίτο τρίμηνο του 2024 διαμορφώθηκε στις 106,7 μονάδες, που σημαίνει ότι οι τιμές πώλησης των σπιτιών είχαν ξεπεράσει κατά 5,2% το ιστορικό υψηλό το οποίο είχε καταγράψει ο δείκτης στο τελευταίο τρίμηνο του 2007, εκείνη τη «χρυσή» διετία 2007-2008 προτού ξεσπάσει η δημοσιονομική κρίση, όταν η ελληνική κτηματαγορά «ζούσε» τον μύθο της.
Μάλιστα οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων (μέχρι 5 ετών) στην Αθήνα εμφανίζουν ακόμα μεγαλύτερη άνοδο, με την «ψαλίδα» να έχει ανοίξει στις 7,4 μονάδες έναντι του 2007. Αρκεί να πούμε ότι σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2017, όταν οι τιμές των καινούργιων σπιτιών στην Αθήνα βρέθηκαν στο χαμηλότερο επίπεδο μέσα στα τελευταία 17 χρόνια, η αύξηση των τιμών σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2024 φθάνει σε ποσοστό 93,2%!
Οσον αφορά τη Θεσσαλονίκη, ο αντίστοιχος δείκτης των διαμερισμάτων το τρίτο τρίμηνο του 2024 ήταν 99,9 μονάδες, δηλαδή υπολειπόταν κατά 2,8 μονάδες από το υψηλό που είχε καταγραφεί το τελευταίο τρίμηνο του 2008.
Για όσους αναζητούν σπίτι σε τιμή σχετικά προσιτή, ακόμα καλύτερη είναι η κατάσταση στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της χώρας, μια και ο δείκτης διαμερισμάτων ανήλθε το τρίτο τρίμηνο του 2024 στις 93,2 μονάδες, κάτι που σημαίνει ότι σε σχέση με τις ιστορικά υψηλότερες τιμές, οι οποίες σημειώθηκαν το τρίτο τρίμηνο του 2008 (102,2 μονάδες), υπάρχει ακόμη μια απόσταση 8,8 μονάδων.
Αύξηση 93,2%
Σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2017, όταν οι τιμές των καινούργιων σπιτιών στην Αθήνα βρέθηκαν στο χαμηλότερο επίπεδο μέσα στα τελευταία 17 χρόνια, η αύξηση των τιμών σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2024 φθάνει σε ποσοστό 93,2%!
Ενώ το ελληνικό πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» συνεχίζει τα ρεκόρ ελέω αύξησης του ελάχιστου ύψους επένδυσης, που πλέον διαμορφώνεται σε 800.000 ευρώ για Αττική, Θεσσαλονίκη και όλα τα νησιά με πάνω από 3.100 μόνιμους κατοίκους, από τις 3 Απριλίου η Ισπανία βάζει τέλος στο δικό της πρόγραμμα επενδυτικής μετανάστευσης, κάτι που έχουν πράξει ήδη και άλλες χώρες της ΕΕ, όπως η Ολλανδία και η Ιρλανδία.
Ο πρωθυπουργός Πέδρο Σάντσεθ είχε δεσμευθεί από πέρυσι ότι θα βάλει τέλος στην «πώληση» ιθαγένειας μέσω επενδύσεων, καθώς αυξάνονταν οι ανησυχίες ότι οι αγορές ακινήτων από πολίτες τρίτων χωρών συνέβαλαν στην αύξηση των τιμών και στην κερδοσκοπία, καθιστώντας δυσκολότερη την πρόσβαση των ισπανών πολιτών σε προσιτή στέγαση ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Μαδρίτη, η Βαρκελώνη και η Βαλένθια.
Η ισπανική Golden Visa, που θεσπίστηκε το 2013 από την κυβέρνηση Ραχόι, παρέχει σε πολίτες εκτός ΕΕ άδεια διαμονής εφόσον προχωρήσουν στην αγορά ακινήτου αξίας τουλάχιστον 500.000 ευρώ ή στην επένδυση 2 εκατ. ευρώ σε ισπανικά κρατικά ομόλογα ή στην επένδυση 1 εκατ. ευρώ σε μετοχές ισπανικών εταιρειών.
Οπως ήταν αναμενόμενο, οι αιτήσεις για το πρόγραμμα «Golden Visa» έχουν αυξηθεί σημαντικά από τότε που ανακοινώθηκε για πρώτη φορά η κατάργησή του.
Οσον αφορά τις εθνικότητες των επενδυτών, οι Κινέζοι προηγούνται – όπως και στην Ελλάδα – όσον αφορά τον απόλυτο αριθμό στις χορηγήσεις αδειών παραμονής, ενώ οι Αμερικανοί κατέχουν την πρωτιά στο ύψος των επενδύσεων.