Ώρα μηδέν για τις μισθώσεις τύπου Airbnb - Νέοι κανόνες ανατρέπουν τα δεδομένα - Οι μεταβλητές που καθορίζουν τα κέρδη.
Του Βαγγέλη Δουράκη
Νέους κανόνες που καθορίζουν και τις αποφάσεις εκείνων που διαθέτουν ακίνητα μέσα από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης προσδοκώντας σε κέρδη, υιοθετεί το νέο φορολογικό νομοσχέδιο. Το πλαίσιο μέσα στο οποίο θα κληθούν να λειτουργήσουν από τη νέα χρονιά εκείνοι που δραστηριοποιούνται στις μισθώσεις τύπου Airbnb καθίσταται «ασφυκτικό» και κρύβει «παγίδες».
Η κυβέρνηση για να «χρυσώσει το χάπι» υιοθετεί φοροαπαλλαγές δίνοντας διαφυγή σε όσους κατευθυνθούν στις μακροχρόνιες μισθώσεις.
Ενδεικτικό είναι το γεγονός ότι για πρώτη φορά στη χώρα μας επιβάλλονται «απαγορεύσεις», καθώς ολόκληρες γειτονιές της Αθήνας αποκλείονται από δραστηριότητες βραχυχρόνιας μίσθωσης, πέρα βεβαίως από το ολοκαίνουργιο τοπίο που διαμορφώνεται στη φορολόγηση των μισθώσεων τύπου Airbnb.
Σε ποιες περιοχές της Αθήνας μπαίνει στοπ στις μισθώσεις τύπου Airbnb
Εκείνοι πάντως οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να παραμείνουν στην αγορά και να διαθέσουν τα διαμερίσματά τους σε τουρίστες το καλοκαίρι που έρχεται, εάν το ακίνητό τους είναι στο κέντρο της Αθήνας, θα πρέπει να σπεύσουν να το καταχωρήσουν στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και να αποκτήσουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024.
Και αυτό γιατί από την 1η Ιανουαρίου του 2025 αναστέλλεται η διάθεση νέων κατοικιών στη βραχυχρόνια μίσθωση, για διάστημα ενός έτους, στην 1η, 2η και 3η Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Αθηναίων.
Συγκεκριμένα, από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2025 δεν επιτρέπεται η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής ακινήτων που βρίσκονται στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων.
Ποιες είναι όμως οι περιοχές που αναστέλλεται η δραστηριότητα τύπου Airbnb;
• 1ο δημοτικό διαμέρισμα Δήμου Αθηναίων, στο οποίο ανήκει το κέντρο της Αθήνας, συμπεριλαμβανομένου του εμπορικού και ιστορικού κέντρου της πόλης, δηλαδή οι περιοχές:
- Σύνταγμα
- Κολωνάκι
- Πλάκα
- Μοναστηράκι
- Ψυρρή
- Μακρυγιάννη
- Ακρόπολη
- Κουκάκι
- Ιλίσια
- Περιοχή Χίλτον
- Ομόνοια
- Πλατεία Βάθη
- Εξάρχεια
- Νεάπολη
• 2ο δημοτικό διαμέρισμα Αθήνας, το οποίο περιλαμβάνει τις περιοχές:
- Παγκράτι
- Καλλιμάρμαρο
- Μετς
- Άγιος Αρτέμιος
- Νέος Κόσμος
- Μάχης Αναλάτου – Μπακνανά
• 3ο δημοτικό διαμέρισμα Αθήνας, το οποίο εκτείνεται από τον Βοτανικό και το Ρουφ μέχρι και τα Πετράλωνα και συγκεκριμένα περιλαμβάνει τις περιοχές:
- Θησείο
- Φιλοπάππου
- Πετράλωνα
- Γκάζι
- Μεταξουργείο
- Βοτανικός
- Ρουφ
«Ανοιχτό» για νέες απαγορεύσεις στο μέλλον
Ανάλογες «απαγορεύσεις» για άλλες περιοχές ενδέχεται να υιοθετηθούν ανά πάσα στιγμή στο μέλλον, καθώς στην σχετική νομοθεσία, δηλαδή στο άρθρο 28 του Ν. 5073/2023 «Διάρκεια και φορολογική αντιμετώπιση βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων Τροποποίηση άρθρου 111 ν. 4446/2016» έχει προβλεφθεί να δίνονται εκ των προτέρων περισσότερες δυνατότητες στην Κυβέρνηση για περαιτέρω ρυθμίσεις, εφόσον χρειαστεί.
Συγκεκριμένα, η παράγραφος 8 του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 μετά την τροποποίηση από το άρθρο 28 του Ν.5073/2023 αναφέρει τα εξής:
«Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Ανάπτυξης και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:
α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος».
Δεδομένα που θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους, όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που προσβλέπουν σε κέρδη και επενδύουν για αυτά στην βραχυχρόνια μίσθωση.
Και νέες φορολογικές επιβαρύνσεις
Άλλο ένα στοιχείο που θα πρέπει να συνυπολογίσουν ώστε να λάβουν τις αποφάσεις τους όσοι θέλουν να διαθέσουν τα ακίνητά τους με βραχυχρόνια μίσθωση είναι η αύξηση των φορολογικών επιβαρύνσεων.
Με το νέο νομοσχέδιο, το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (πρώην τέλος διαμονής) για τα ακίνητα τύπου Airbnb αυξάνεται:
- Από 1,50 ευρώ σε 8 ευρώ την ημέρα κατά το διάστημα Απριλίου – Οκτωβρίου
- Από 0,50 ευρώ σε 2 ευρώ την ημέρα κατά το διάστημα Νοεμβρίου – Μαρτίου
Εάν πρόκειται για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ., το τέλος ανθεκτικότητας θα είναι 15 ευρώ από Απρίλιο – Οκτώβριο και 4 ευρώ από Νοέμβριο – Μάρτιο.
Επιπλέον, η μη καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και η παράνομη μίσθωση χωρίς τον ΑΜΑ θα επιφέρουν αυστηρές ποινές. Ειδικότερα, θα επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος από τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου, με ελάχιστο ποσό τα 20.000 ευρώ. Εάν εντοπιστεί νέα παράβαση μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος, το πρόστιμο μπορεί να φτάσει μέχρι το ποσό των εισπραχθέντων μισθωμάτων, με ελάχιστο όριο τα 40.000 ευρώ.
Φορολόγηση δύο «ταχυτήτων» στα εισοδήματα από βραχυχρόνια
Ο διαχειριστής ακινήτου που επιθυμεί να πραγματοποιεί βραχυχρόνιες μισθώσεις υποχρεούται:
- Να έχει αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ)
- Να αναρτά τον ΑΜΑ στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής
- Να υποβάλλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή.
Και βέβαια δεν πρέπει να ξεχνάμε πως από τις αρχές του 2024 ήδη έχει διαφοροποιηθεί το καθεστώς φορολόγησης των ακινήτων τύπου Airbnb και επιβλήθηκε και ΦΠΑ. Συγκεκριμένα,
- Αν ένα φυσικό πρόσωπο έχει μέχρι και 2 ακίνητα στη βραχυχρόνια μίσθωση, αντιμετωπίζεται σε κάθε περίπτωση ως φυσικό πρόσωπο και το εισόδημά του από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
- Αν, όμως, ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει 3 ή περισσότερα ακίνητα στο πλαίσιο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.